マンション経営に失敗して借金してしまったらどうすれば良い？
不動産投資には「安く買った不動産を高く売る」タイプのものと「マンションなどの賃貸物件を経営して収入を得る」タイプのものがあります。
一般人でも比較的手を出しやすいのが後者です。
会社員や主婦がマンション経営に乗り出して成功した事例が、書籍やネット記事などで取り上げられることもあります。
しかし、成功する人がいれば、失敗する人もいるのが投資です。
マンション経営に失敗する理由はどこにあるのでしょうか？
そして、失敗して借金を抱えてしまったときはどうすればいいのでしょうか？
１．マンション経営の実態
実は、マンション経営の実態は生易しいものではありません。
マンション経営で失敗する理由を知るための土台として、マンション経営の実態を知っておきましょう。
(1) マンション経営は借金から始まる
マンション経営をするためには、人に貸すためのマンションが必要となります。
「ワンルームマンション投資なら手に届く範囲の資金で始められるから安心」などと言われますが、余程のお金持ちでもない限り、ワンルームマンションであっても購入するときはローンを組むはずです。
そして、ローンを利用するということは、毎月返済を行わなければならないということです。
マンション経営によって家賃収入を得られてもローンの返済に追われるため、家賃収入がそのまま純利益となるわけではないのが実態です。
(2) ローン以外の出費も多い
「相続などでマンションを手に入れた場合はローンに追われる心配がないのでは？」こう考える人もいるでしょう。
確かにその通りですが、マンション経営に関する出費はローンだけではありません。
修繕費・リフォーム代金
マンションの設備は老朽化するため、定期的なメンテナンスが不可欠です。
しっかりと修繕しなければ入居者が不満を抱いて退去したり、新しい入居者が見つからなかったりするおそれもあります。
場合によってはリフォームの必要に迫られ、多額の出費を強いられることもあるでしょう。
税金
建物を保有している人には固定資産税などの税金が課税されます。
固定資産税はマンション経営が赤字であっても減免されないので、たとえ入居者がいない収入ゼロの物件であっても支払いを余儀なくされます。
管理費等
マンション経営の場合、家賃の回収などを管理会社に委託することが一般的です。
自分で家賃の回収をすると支払いを拒否する入居者がいた場合などに対応が難しいですし、そもそも回収のための手間が発生します。
また、物件の清掃や維持管理のためにも管理コストがかかります。
簡単な清掃程度なら素人でも可能ですが、ある程度しっかりした清掃をしようとすると業者の力を借りる必要が出てくるため費用がかかります。
２．マンション経営に失敗する理由
失敗の原因はいろいろとありますが、大抵は以下の2パターンに集約されます。
(1) 入居者が見つからない
家賃収入を得る以上、入居者がいなければ話になりません。
しかし物件の選定を見誤って、需要のないエリアの物件を購入したり、安いからと古い物件に飛びついて入居希望者から敬遠されたりするなど、様々な原因で入居者が決まらないことがあります。
物件のことを調べて「この辺は大学が近いから学生の需要を見込める」「大企業が近くにあるから会社員の入居が期待できる」と思って購入しても、大学や企業が移転して入居者が激減したという、予想しづらい事態に遭遇することもありえます。
入居者が見つからなければ、思うような収入を得られないままローンや修繕費、税金の支払いがかさんでいきます。
家賃以外の収入がなければ負債ばかりが増えていき、やがては債権者から物件を差し押さえられてしまうでしょう。
物件を購入する前に物件自体をチェックするのはもちろんですが、駅徒歩分数・周辺環境・家賃の周辺相場・想定されるユーザー層・将来の展望などの様々な要素を検討しなければ、不動産投資は失敗に終わる可能性が高いです。
(2) 物件の維持費を払えなくなる
マンションなどを持っていると維持費がかかります。
ローンの支払いはもちろんですが、前述した修繕費や管理費、税金などが代表的な維持費です。
たとえ家賃収入が得られなくてマイナス収支になった場合でも、これらのお金は容赦なく必要になります。
また、仮に家賃収入を順調に得られて黒字であった場合でも、物件が突発的に破損するなどして修理に多額の費用が発生すれば、そのあおりを受けてローンの支払いを続けられなくなり、物件を維持できなくなるかもしれません。
黒字なのにキャッシュフローが悪いせいで撤退を余儀なくされる、いわゆる「黒字倒産」の可能性もあるのが、マンション経営の怖さなのです。
なお、ローンの支払いが終われば月々の負担は減りますが、管理費や修繕費や税金はローンが終わってもつきまとうため、維持費はずっと必要となります。
税金などが払えなくて物件を手放す人も、少なからずいるようです。
３．マンション経営に失敗して借金を抱えた際の対応
これ以上マンション経営を続けても、利益を得られないどころか借金が増える、または借金を返せない状態になったとします。
そういった状態から抜け出すにはどうすれば良いのでしょうか？
(1) 自己破産などの債務整理をする
おすすめは債務整理です。
「自己破産」をすれば保有している不動産などは裁判所によって処分されますが、借りたお金の返済義務はなくなります。
また、定収入がある人は「個人再生」を検討してもいいかもしれません。
個人再生をすれば住宅ローンの残っている持ち家を手元に残したまま、借金を減額できる可能性があります。ただし、申立人本人が住んでいない投資用の不動産は住宅ローン特則の利用対象にはなりません。
他には「任意整理」という方法もありますが、こちらは利息の減額などしかできないため、元々利息の少ない住宅ローンの減額には不向きです。住宅ローン以外にも借り入れがあり、他の借金を任意整理すれば住宅ローンはそのまま支払っていけるという場合は、検討してみましょう。
どの方法がベストなのか、債務問題に弁護士に相談してから実行することを強くおすすめします。
(2) 債権者と相談する
税金などは債務整理をしても減免されないので、徴税する役所と分割払いなどについて相談することになります。
うまく分割払いを認めてもらうコツは「早めの相談」です。
滞納があると交渉が厳しくなるので、滞納しそうだとわかった時点で相談に行きましょう。
(3) 物件を売却したお金で返済する
不動産を売ってお金に換え、そのお金で債権者に弁済する方法です。
ローンが残っている場合は売却に債権者の同意が要ります。
支払いを滞納した物件を売る場合は「任意売却専門の業者」に依頼して、債権者との交渉や買い手の発見を任せることが一般的です。
滞納して差し押さえを受けたときと比べれば、任意売却の方が市場価格に近い値段で売却しやすいという利点があります。
しかし、不動産を売却したお金でも完済に足りない場合、残った借金の返済義務が残ります。
建物の価値は基本的に下落していくので、買った時の価格よりも低い値段で売ることになるケースが大半です
このため売却後であっても、ある程度の借金が残る可能性が高いです。
借金を返済できない場合はやはり債務整理をすることになるので、「最初から債務整理をしていた方が早く借金を解決できた」ということになりかねません。
先に弁護士と相談して、アドバイスをもらってから行動に移してください。
４．マンション経営の失敗は債務整理で解決可能
マンション経営に失敗した場合の根本的な解決方法は「債務整理」です。
特に「自己破産」の効果は絶大で、借金の返済義務そのものをなくすことができます。
他にもいくつか解決方法はありますが、自分の判断で動くと余計な手間がかかったり、借金の解決が遅れたりするおそれがあります。
まずは借金トラブルに詳しい弁護士に相談して、自分が何をすべきなのかを確認することが大切です。
